전세 & 월세 그 추이로 알아본 한국의 전세제도

한국의 전세 제도는 국내외 많은 사람들이 “독특하다” 진짜 독특하다”라고 말할 만큼 세계적으로 보기 드문 임대차 제도로 알려져 있습니다. 다만 “100% 유일무이한 제도”라고 단정하기는 어렵다고 하는군요. 볼리비아와 인도에 유사한 제도가 있었다고 들었습니다. 그러나 유사할 뿐, 한국처럼 광범위하고 일상적으로 운영되는 형태는 거의 없는 수준으로 알려져 있습니다.
우연하게 뉴욕과 서울에 최저임금으로 살아가는 젊은이들의 생활비 비교를 하는 유튜브 영상을 보다가 궁금했습니다. 그들의 수입과 지출을 비교한 결과 서울의 주거비가 뉴욕보다 낮은 편이고 (서울중심부에서 40분 거리 주거 가정) 의료비와 세금비교로 서울에서의 삶이 뉴욕에서보다 훨씬 좋다는 취지의 내용이었습니다. 서울에서는 저축이 가능하지만 뉴욕에서는 더 높은 수입에도 마이너스가 일어났습니다.
그러던 중 한국의 전세제도가 떠올랐습니다. 영상 전 김 부장 송희구 작가의 갈아타기 비법 전수에서 전세이용 주택 구입조언을 하는 것을 보았기 때문입니다.

매경 월가월

 
전세 제도는 정말 한국만의 것인가? 여러모로 궁금해서 알아보았습니다.
 

한국의 전세, 그 독특한 거주비

한국의 전세는 세입자가 집값의 50~80% 정도에 해당하는 거액의 보증금을 집주인에게 맡기고 월세 없이 거주하다가, 계약 종료 시 전액을 돌려받는 방식입니다. 이 때문에 세입자는 매달 월세를 내지 않아도 되고, 집주인은 세입자가 맡긴 거액의 보증금을 무이자로 운용할 수 있는 구조입니다.
학계나 통계에서도 “전세는 OECD 국가 중에서도 극히 드문 형태”이며, 실제로 유사한 제도가 거의 없다는 평가를 받고 있습니다.
 
다만 역사적으로 볼리비아의 ‘anticretico’, 인도의 ‘girvi’ 같은 예금 형태의 보증금 임대 계약이 존재했고, 과거 유럽에서도 비슷한 개념(antichresis) 사례가 있었다는 기록은 있다고 합니다. 하지만 제도화된 현대 주택 시장에서 광범위하게 쓰이는 나라는 드뭅니다.
 
그런데 요즘은 과거와 달리 전세보다 월세의 비중이 커지는 양상을 여러 경로로 알게 됩니다..
그 추이를 살펴보면, 이렇습니다.
 

전세와 월세 비중의 변화 추이

 
최근 한국 주택 임대차 시장은 전세 중심 → 월세 중심으로 빠르게 변화하고 있습니다.
 

한경 서울의 월세물량 전세를 앞질렀다 기사 중

 
전국 신규 거래 기준 월세 비중은
2021년: 약 40%대 초반 →2025년: 60% 이상로 상승 (월세가 전세보다 많아짐)
서울 기준으로 과거에는 전세가 월세보다 많았지만, 최근 몇 년 사이 월세 비중이 증가하며 월세가 과반수인 지역도 늘고 있습니다.
통계로도 전세 거래 비중은 몇 년 전부터 급격히 하락했고 월세는 꾸준히 증가하는 구조로 바뀌고 있습니다.
 
왜 이런 변화가 생겼을까요?
 
1. 집값/전세 보증금 부담 증가
2. 고금리로 전세 자금 대출 이자 부담 증가
3. 전세 사기 위험 등으로 세입자 피로 증가
4. 집주인의 월세 선호 현상 강화
결과적으로 전세 비중은 크게 줄고 월세가 표준으로 자리 잡아가는 추세입니다.
 

외국인(외국에서 본 관점)에게 전세

 
▶ 매우 생소하고 한국 특유의 제도
일반적인 서구형 월세 시스템과 달리 거액을 한 번에 맡기고 월세 없이 사는 형태는 대부분 외국인에게 쉽게 이해되지 않습니다.
 
▶ 장점과 단점 모두 명확하게 인식됨
외국인 입장에서의 장점이 더 부각되는 것 같습니다. 어서와 나 비정상회담에 출연했던 외국인들이 모두 입을 모아 제 돈을 그대로 찾을 수 있는 전세제도에 놀라고 환호했던 기억이 있습니다.
 
 외국인 입장에서 우려도 잇습니다.
보증금을 마련해야 하는 높은 초기 부담이 매우 크게 느껴질 테죠.. 낯선 타지에서 그 목돈을 맡겨야 한다는 사실이 정말 클 거 같습니다. 대개는 그들이 젊은 나이의 사람들이니 말이죠.
계약 종료 후 보증금 반환해 준다는 것이 서구권 기준에서 보기에는 비전형적이어서 불안 요소로 느껴질 수 있을 것도 같습니다. 매월 안내도 되지만 초기 금액이 너무 크고 그 큰돈을 맡겨도 정말 제대로 다 돌려준다고? 하는 마음말입니다.
 
실제로 외국인 거주자들 사이에서는 ““전세의 개념이 너무 생소하고, 큰 보증금을 맡기는 것이 부담스럽다”는 평가가 자주 나온다고 합니다.
 
전세 제도는 들여다볼수록 참 한국 사회의 금융 구조, 가족 문화, 부동산 신화까지 다 엮여 있는 독특한 장치인 것 같습니다. 게다가 지금처럼 월세 비중이 커지는 변화는 단순한 임대 형태 변화라기보다, 한국 중산층의 자산 축적 방식이 바뀌고 있다는 신호처럼 보이기도 한 것 같습니다. 여러모로 급변하는 한국사회가 틀림없습니다.