중국인의 부동산 매입으로 알아본 외국의 부동산 매입에 대해(중국인들이 강남 부동산 싹쓸이, 그래서 올랐다?기사를 보고)

아침에 중국인들의 부동산 매입관련 기사를 읽었다. 며칠전에 디타워 건물에서의 식사때 여러개의 식당 이름에 한자어를 보고 이 건물이 혹시 중국자본인 것은 아닌가? 하는 지인의 말이 다시 상기되었다. 외국인들의 한국 부동산 구입에 대한 규재 등이 궁금했다.

 

https://v.daum.net/v/20250815060656241

[팩트체크] 중국인들이 강남 부동산 싹쓸이, 그래서 올랐다?

 

 

우리나라의 외국인 부동산 매입 자격이나 조건등은 뭐가 있을까? 또한 매입 절차는 어떨까?

 

1. 외국인이 부동산을 살 수 있는 자격

누구나 가능: 외국 국적을 가진 개인, 해외 법인, 해외 투자자가 한국에서 부동산을 매입 가능

예외·제한 지역: 군사 시설 보호구역, 문화재 보호구역 등 일부 지역은 허가가 필요하거나 매입이 불가능할 수 있음

토지 종류(농지·산지 등)에 따라 추가 허가 절차가 있음

 

2. 매입 절차 개요

부동산 종류(주택, 상가, 토지)에 따라 세부 차이는 있지만 기본 흐름은 비슷

 

1) 매물 선택 및 계약

2) 공인중개사를 통해 매물을 확인하고 매매계약서를 작성

3) 계약금 지급

4) 거래 신고 

부동산거래신고법에 따라, 계약일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 ‘부동산거래계약 신고’를 해야 함

- 외국인은 이때 외국인 등록번호나 여권번호를 사용

 

2. 외국인 토지취득신고/허가

1) 토지를 취득할 경우:

대부분 ‘취득 후 60일 이내’에 시·군·구청에 외국인 토지취득신고를 함.

군사·보호 구역이면 사전 허가 필요.

2) 건물만 매입 시에는 별도 토지취득신고가 필요 없지만, 대지지분이 있으면 신고 대상.

잔금 지급 및 등기

잔금을 지급하고 소유권 이전 등기 신청.

등기는 법무사 도움을 받는 경우가 많음.

3) 세금 납부

취득세: 취득 후 60일 이내 납부.

보유 중에는 재산세, 종합부동산세 등이 부과될 수 있음.

매도 시에는 양도소득세(국내·해외 거주 여부에 따라 세율 차이 있음)

 

3. 필수 서류

1) 여권 사본 또는 외국인등록증 사본

2) 매매계약서

3) 부동산거래신고서

4) 토지취득신고서(해당 시)

인감 또는 서명 인증 서류(자국 공증 + 아포스티유 또는 영사 확인 필요할 수 있음)

★ 아포스티유는 특정 국가에서 발행된 문서가 다른 협약 가입국에서 유효함을 증명하는 국제적인 인증

 

4. 기타 알아두면 좋은 점

거래 제한이 거의 없음: 대부분의 지역에서 내국인과 동일한 조건으로 매수 가능

농지·군사보호구역·문화재구역은 허가 절차가 까다로움

세금 체계는 내국인과 동일하지만, 비거주자는 양도소득세 원천징수 규정이 적용될 수 있음

외환 반출입 규제에 따라 해외 송금 시 은행 보고 절차 필요

 

5. 매입 절차 흐름도

매물 선택 → 계약 체결(계약금) → 거래신고(30일 이내) → (토지의 경우) 취득신고 또는 허가 → 잔금 지급 

→ 소유권 이전 등기 → 세금 납부

 

일단 누구나 가능하다면 다른 나라의 사정은 어떨까? 알아보니 비슷한 곳도 아닌 곳도 있다는 것이 신기하다.

 

한국처럼 외국인에게 부동산 매입을 폭넓게 허용하는 나라도 있지만, OECD 국가들 중 상당수는 조건부 개방 또는 엄격한 제한을 두고 있다고 한다.

 

 

6. 주요국 외국인 부동산 매입 규제 비교

국가	규제수준	주요내용
미국	거의 없다.	일부주(아이오와, 미에소타가 농지매입규제
영국	없음	부동산 매입 시 세금(Stamp Duty)과 자금세탁방지(AML) 심사가 엄격
프랑스	거의 없다	비EU 거주자는 매입 후 거주 허가가 자동으로 주어지지 않음
독일	없음	외국인 제한 없음. 거주 여부와 무관
호주	엄격	신규 주택·분양만 구매 가능. 기존 주택은 매입 불가(일부 예외) 외국인투자심의위원회(FIRB) 승인 필요
캐나다	강화	2023~2025년 외국인 주택 매입 금지(임대·상업용은 가능). 일부 주는 이미 추가 세금 부과(온타리오·브리티시컬럼비아 등)
뉴질랜드	강화	2018년부터 대부분의 기존 주택 외국인 매입 금지
일본	거의없음	외국인 제한 없음. 다만 군사 기지 인근 토지는 매입 후 정부 신고 의무
스위스	엄격	별도 허가(‘Lex Koller’ 법) 필요. 리조트·휴양지 외 주택 매입은 사실상 불가
아이슬란드	제한	2020년부터 비EU 거주자는 국방부 허가 필요(군사·전략적 지역)

 

정리해보면 주요특징은,

1) 완전 개방형: 미국, 영국, 프랑스, 독일, 일본

→ 내국인과 동일한 절차로 매입 가능.

2) 조건부 개방형: 호주, 스위스, 핀란드, 아이슬란드

→ 허가·심사·특정 용도·지역 제한.

3) 강력 제한형: 캐나다, 뉴질랜드

→ 외국인 주택 매입 대부분 금지.

 

특징에 따른 이유

1) 주택 가격 급등과 투기 방지: 캐나다·뉴질랜드·호주는 주거용 매입에 강한 제한

2) 안보·전략 지역 보호: 핀란드·아이슬란드·일본 일부 지역은 군사·국가안보 이유로 제한

3) 투자 유치: 미국·영국·프랑스 등은 개방 유지 → 대신 세금·투명성 심사를 강화

 

이들을 표로 만들어보았다.